易宪容：2010年股市仍然处于上行的空间

金融界网站12月26日讯，由北京大学公共经济管理研究中心、中国证券报、西南证券股份有限公司、北京恒屹投资发展有限责任公司联合主办的“第二届中国资本成长论坛”今日在北京大学英杰交流中心举行。本次会议金融界网站全程为您直播。

　　著名经济学家、中国社科院研究员易宪容在论坛发表演讲提出，面对世界金融危机，在2008年，中国政府采取了比美国还要美国的救市政策。大量的信贷投放使得2009年股市、楼市出现快速增长。2010年股市所面临的风险并不高，随着整个经济的向好，随着股市信心的全面恢复，股市仍然会进一步逐渐上行，股市的上下波动也仍然会有。然而大量的资金不断的流入到房地产市场，面临的情况却有所不同。

　　易宪容在会上表示，房地产是一个消费市场，没有投资的时候房地产的价格基本上由供求的关系来决定，如果说房地产市场是一个投资市场，这时房地产的价格是由投资者的利息来决定。我国在2008年金融海啸之后，采取了世界上最优惠的房地产政策，银行的贷款利率很低，优惠政策又很好，投资者就在这样的政策下进入房地产市场，他们一定认为我国房地产市场的价格会逐渐飙升，于是蜂拥而入，利用银行的金融杠杆，大量的抢购住房。最后的结果，投资者蜂拥而来，逐渐的把房价推高，这就是今年从4月份之后，我国房地产市场发生的一系列不可想象的事。　

　　他表示，高房价和经济通过住房来保证GDP增长平衡的可能性，几乎等于零。要想把房价压下来，要想将住房作为一个快速增长的主要产业，只有房价全面的调整，只有把住房作为GDP增长的主要目标，才能够让房地产市场平稳发展。所以就目前所出台的政策而言，当然有一定的作用。但是如果现在的租金过分优惠政策没有调整，高房价的调整可能性很小。还有就是高房价现在已经不是部分城市，而是全国最大多数城市，高房价的城市，在房地产的销售面积和销售总量占到80％以上的比重。80％以上的地方都是高房价，这说明房地产所面临的风险比我们所想到的，估计的要大。

　　他说房地产的平稳发展，关键的问题是要让投资房地产的人全面主导。2010年，中国经济发展最核心的问题，就看政府如何来对房地产市场进行比较好的调整。中国房地产公共政策来调整全社会每一个人有关住房的关系，让房地产市场不要成为目前的利益保护的前提条件下，我们的经济持续的发展，才能保障每一个居民的住房福利条件。

　　最后他表示，总体来看，2010年，中国的股市会逐渐上行，中国的GDP增长没有太大问题，中国的CPI不会超过5％。而且在经济的发展这么快，速度这么好的情况下，我国房地产市场全面调整是一个很好的良机。否则每个次贷危机，迪拜的危机也会同样在中国发生。中国政府要谨慎对待才能保证经济持续稳定发展。

以下为易宪容演讲实录：

　　易宪容：非常高兴和大家一起讨论当前中国经济问题，今天因为时间关系，我简单讲一点，他们准备让我讲80分钟，现在取消了，我讲半场，今天讲的问题，第一件事要讲当前国际金融危机下，中国房地产，世界房地产的形势。第二件事情要讲未来一段时间里，整个中国经济的发展会走向哪里，大家知道2008 年世界金融海啸的出现，它不仅给我们中国的经济带来了巨大的冲击，而且也对我们整个世界，整个中国它的经济的增长方式，我们的我们的消费方式，都产生了巨大的变化。尤其是在美国，它的整个金融体系，出现了根本性的转折，为什么会这样，大家知道，2008年的金融危机让整个世界的资产出现了全面的缩水，缩水多少，50万亿。50万亿意味着2008年全世界生产一年的总和消失掉了。意味着我们中国2008年GDP13年的总和，因为整个世界的金融危机，让资产全面的缩水，它也让整个世界经济出现全面的衰退，也让我们中国的进出口出现了历年以来最大的下降。

　　面对这样的问题，尽管在2008年，中国没有出现金融危机，也没有出现经济危机，但是中国政府采取了比美国还要美国的救市政策，2008年，美国救市发了7000亿美金，相当于他们GDP20％左右。我们救市的力度比美国强得多，由于金融体系的差异，它的救市要通过市场一个一个环节，最后传导到金融企业，传导到消费者，但是中国它的救市政策，以政府为主导的金融体系下，我们救市政策一放松，由总体的货币政策到宽松的货币政策，突然间也就让我们的银行信贷增到了十万亿，大家注意，10万亿的信贷增长是我们这种经济快速复苏，快速增长，快速变化的核心，十万亿是什么概念，十万亿的信贷增长是什么概念，大家注意到2006年，2007年，中国信贷增长最快的两年，但是2006年，信贷增长只有3.03万亿，2007年，我们的信贷增长3.63万亿，我们在短短一年的时间里，信贷增长是早几年信贷最快几年里三北多，大量的投入，大量的银行信贷流向我们金融市场的时候，会出现什么结果，这时候由于整个经济没有复苏，因为整个经济的增长出现了很多环节的产能过剩，那么大量的钱流出来之后，一定会流向市场。我在年初的时候，在北大和清华讲课的时候，我就说你们要注意到，一旦我们的货币政策放松，一定会导致我们信贷全面的快速增长，一定会推导下去，2009年，我们增长最快的，一个是股市，一个是楼市，股市的增长由年初的1820点到年终最高时候3478点，增长了一倍多。股市增长尽管有银行信贷资金流入，推导了整个市场价格的增长。

　　但是，因为股市的信贷资金流入，它要经过迂回的方式，有多少资金流入股市，大家不知道。所以股市的快速增长，它的风险，它所面临的问题可能并不是太多，为什么，因为中国的股市跟世界的股市，一个根本性的差别是什么，就是我们没有通过金融杠杆，让股市的价格推高。有的国家是金融杠杆推高的，股市来讲，尽管面临着一些问题，但是问题并不太大，所以在这样的情况下，股市所面临的风险并不高，而且随着整个经济的向好，随着股市信心的全面恢复，随着股市功能的全面恢复，2010年，股市仍然会进一步逐渐上行，股市的上下波动仍然会有，是很厉害的。为什么？大家在2008年，股市由6000多点下降到了 1600多点的时候，大家对股市的理性程度提高了，只要升起到一定程度，它一定会落下去，但是整个股市上行的空间，往上走的趋势不会变，2010年，股市仍然处于上行的空间。
但是，当大量的资金不断的流入到股市楼市的时候，它所面临的问题就情况不一样，今年我国房地产市场发展出现了世界上的奇迹，也就是曾经有一个说法，我们今年楼市的发展面临着五百年以来的机会，楼市会出现这样一个上涨，繁荣，这样一个发展，而世界的经济面临问题，世界的楼市价格都在下行，为什么，关键问题就是我前面讲的十万亿的信贷资金，其中很大一部分进入了我们楼市，而且这些资金进入楼市，是直接的进入。就是无论是房地产的企业，它的发展，还是我们个人按揭贷款发展，都可以通过银行信贷，它这里进了楼市，大家知道，房地产市场跟我们其他的产品市场有个根本性的差异，差异在哪里，就在于房地产市场，它是一个衍生产品，既不是投资，也不是消费。而这个投资和消费的差异，这种变化就决定了这种产品的定价，产品价格的上升，还有产品的需求完全不一样。

　　大家注意到了，如果说房地产是一个消费市场，没有投资，这个时候房地产的价格基本上由我们供求的关系来决定，如果说我们房地产市场是一个投资的产品，跟我们股市投资一样，这时候房地产的价格由什么决定，由投资者的利息来决定，房价如果在上涨，投资者一定会蜂拥而入，而不在于房价的高低，投资者为什么会看到房价会上涨，大家可以注意到，我们中国2008年在金融海啸之后，采取了世界上最优惠的房地产政策，是任何一个国家优惠的房地产政策找不到比中国更优惠，为什么优惠，房地产按揭贷款利率在美国是5.3％，而且还是有差异的，你达到这种审核的标准的时候，是5.3％，没有达到的时候，你的利率可能8％，9％，特别是差别15％以上。中国的利率是4.158％，而且这个4.158％，大家都一样，无论好与不好，你借钱买房子都是4.158％，大家可以看到，银行的贷款利率这么低，优惠政策这么好，大家用这样的政策进入房地产市场的时候，我国投资者一定会认为我国房地产市场的价格会逐渐飙升，一定会蜂拥而入，利用银行的金融杠杆，大量的抢购住房。可以说大家近几个月发生的事情，从来没有看到这样情况，有一个房主几十个人，上百个去抢，住房的产品是高价的一个产品，你要花几十年的时间才能买到住房。美国的次贷危机发展这么厉害，美国买住房的人都是一辈子就买一个住房，50％以上的居民只是买一套住房，中国的情况不一样了，我们鼓励大家买更多的住房，如果用银行的钱来买会怎么样，最后的结果，大家投资者蜂拥而来，逐渐的把房价推高，这就是我们今年从4月份之后，房地产市场发现的一系列不可想象的事情。
告诉大家一个概念，我前几天去上海，我早晨起来散步，我正好住在锦江饭店，在淮海路我先走，大概走了一个小时，看到二手楼盘的价格，你知道那个价格是怎么概念吗，并不是我们民众没有购买能力的问题，而是我们民众没有这种想象能力了，房价到底多高，高到什么程度，老房，旧房多少钱一套，150，200，300万，新房子，2000，3000，4000，5000万，这是什么概念，这已经疯狂到了极点，买一个公寓5000万，什么概念。这是我前面跟大家所说的，我们利用银行的租金把房价炒高，炒得越来越高，我举个最简单的例子给大家，如果你的股票发行价5块钱，现在到了500块，100倍了，大家说要不要买，不知道，你不知道它上涨还是下跌，只要你预期价格一定是上涨，为什么，你投资，在于你现在多少钱，我们投资的时候，你做任何投资，面对未来的价格是不是上涨，只要未来的价格上涨，你一定就会买入。到了500块的时候去买入，特别是如果你用银行资金的时候，你不仅会买入，而且会买很多，买得越多越好，因为你买了就赚钱。但是当你5块钱的股票跌到3块钱的时候，大家会不会买，不一定。现在我们房地产市场完全成了一个投资炒作为主导的市场，房价为什么高，因为中国人有钱，把房价抬高了，我问他中国人真的是有钱吗，如果是你有钱，有钱去买，我问他政府出台新的政策，你要帮助吗，你不要帮助，因为用你自己的钱买你买多少谁管你，为什么你要知道政府的住房政策调整，密切的关注政府的信贷政策，关注第二套住房政策。所以在这样的一个情况下，我最近在银监会上的报告，我就说一个概念，第二套住房坚决不能放开，它是整个金融安全的底线，银监会在6月17日，这个文件没有立刻执行，1到9月份，我们个人的信贷增长1.8万亿，比2007年增长了1.2亿，年底要达到2.5万亿，这2.5万亿里头，除了我们信用卡的消费信贷以外，你想想看，大量的人利用银行几万亿的租金去买房的时候，价格能不偏高吗。

　　我们今年住房销售四万亿，如果说两万亿以上，有大量钱流入了楼市，这个情况下，是我们整个房价，整个市场，价格快速飙升的时期。所以说我们房价上涨问题，我记得在迪拜这个危机的时候，有媒体采访我，他就问我，迪拜对中国到底有多少影响，我说迪拜是一个很小的地方，它的资金总量，区域性等等，没有办法比较。但是我想中央政府一定会看到迪拜危机由于房地产导致的对整个经济的危机，所以在中央经济工作会议的时候，其中关于住房的条例，住房的调整很少，但是就过了几天，我们政府就出台了一系列为房地产调整的政策，无论是国四条，还是土地政策，税收政策的调整，都希望在高房价和经济增长保持一个平衡，但是我对记者说，高房价和经济通过住房来保证GDP增长这样一种可能性，平衡的可能性，几乎等于零。你要想把房价压下来，你要想将住房作为一个快速增长的主要产业，只有房价全面的调整，只有你把住房作为GDP增长的主要目标，才能够让房地产市场平稳发展。所以就目前的政策而言，它所出台的这些东西，当然有一定的作用，现在的租金过分优惠政策没有调整，如果这个政策不调整，我们经济，我们的高房价调整可能性很小。还有一个概念，高房价，我们现在并不是部分城市，而且来讲，已经在我们全国最大多数城市，我们高房价的城市，在房地产的销售面积和销售总量所占的比重，80％以上。80％以上的地方都是高房价之后，我们所面临的房地产，所面临的风险比我们大家所想到的，估计的要大。

　　所以房地产平稳发展，关键的问题就是要让投资房地产的人全面主导，我们的房地产才能健康的发展。2010年，中国经济发展最核心的问题，就看政府如何来对房地产市场进行比较好的调整，房地产面临着巨大的困惑，中国房地产公共政策来调整我们全社会每一个人有关住房的关系，让房地产市场不要成为目前的利益保护，前提条件下，我们的经济持续的发展，才能保障我们每一个居民的住房福利条件。

　　所以未来中国的经济来讲，2010年，总体来看，2010年，中国的股市会逐渐上行，中国的GDP增长没有太大问题，中国的CPI不会超过5％，而且经济的发展这么快，速度这么好，在这类情况下，我们房地产市场全面调整是一个很好的良机，否则每个次贷危机，迪拜的危机也会同样在中国发生。我们中国政府要谨慎对待才能保证我们中国经济持续稳定发展。让我们每一个人在2010年有一个好的机会，财富逐年增长，今天讲到这里，谢谢大家！