巴曙松：当前调控改变不了房地产的投资属性

由北京大学公共经济管理研究中心、中国证券报、西南证券股份有限公司、北京恒屹投资发展有限责任公司联合主办的“第二届中国资本成长论坛”今日在北京大学英杰交流中心举行。本次会议金融界网站全程为您直播。

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在会上表示，当前楼市的税收优惠政策很难改变房地产业的金融特性。要改变房地产的投资品属性，涉及到投资渠道的开拓，税收制度的调整，土地制度和其他方面，在这些没有改变之前，房地产的投资品属性不会改变。

　　“你要预测它明年的房价走势，可以看证券公司的分析报告，明年的货币供应量情况。”巴曙松打趣道。
以下为巴曙松演讲实录：

　　巴曙松：谢谢李所长，主持的职位还是引起了争论，因为方泉认为他主持更合适，但是方泉同志的工作头衔一年要换三四次，《投资者报》总编也是我昨天才知道的，我来主持这个模块，宏观的也讲了，金融也讲了，这一节好像跟实际经济联系比较多，所以我想黄筱峰先生重点讲讲黄金，今年它的走势是令人难忘的，方泉先生作为我十多年的老朋友，如果我是证监会主席，我查庄家我就查他，但是我不是，只能和他一起讨论问题，他是有多年的实践经验，善于总结思考的一个金融专家，股市方面的走势，方泉先生来讲述。我还是我讲讲地产比较好，我犹豫了一下，地产我们是业余水平，上午他们说地产大腕易先生讲了一个小时。如果把今年的房地产市场划一根连线的话，像资本市场K线图一样划，一年是光头光脚，待量上涨的一根大阳线，很重要的一根大阳线，它给我们很多的思考，所以这个给很多人事前的预期，包括房地产界自身的预期都差异很大，房地产自己也没有意识到今年会是这个样子，这不是简单的推测，我们就看真正在去年四季度，今年一季度，二季度，真正买地进行建设的房地产商很少，而且房价的上涨也引发了非常多的争论，最近的政策又开始逐步的出台，最近各方面的讨论也非常多，本来搞金融政策研究的人不应该对圈子领域之外的问题随意发表意见。

　　但是我想就像我最近有个领导召开座谈会，他是搞住房和建设方面的领导，后来让我去发言，我后来用我们的研究结论给他开了一个小小的玩笑，我说不要把自己弄成万金油，这个结论似乎证明我们搞金融的和搞房地产的是同行，我的逻辑是我们大家都和房地产，我们北大这个楼既有实用的特征，大家来开会，又有投资的特征，这样说其实非常笼统。如果进一步细分分析发现中国的房地产市场投资特性，实用特性，不同时期表现差异很大，再进一步细分，从1999年住房制度改革到2005年，你把这个时间段，我们房地产价格，销售量，开工量，和我们方泉总编，或者是我们黄筱峰先生关注的做金融投资的人看M1，M2，这些数据做相关分析，没有关系。也就是说在当时我们买房者买房子主要是住的，实用主义，到2005年之后表现出非常强烈的金融投资，它的价格，它的销售量，开工量和M1、M2相关度很大，和上证指数走势很相似，所以换句话说中国人在投资渠道缺乏的情况下，把房地产作为一个投资的配置基础资产之一，这样的一种状况在局部的城市里面，香港很明显，但是在中国这样一个大国，实际比较少，国际上比较少见，所以这个特点对于我们把握房地产市场是很重要的一个特点，我想我们以另外一个数字证明，每年的住房竣工面积和销售面积做比较的话，我们查了一下，在2004年之前基本上占0.8％左右，建得还挺快，老百姓买的还是少，有用的就买。2004年达到了1：1，2005年，1：1.2，2006年1：2.7，2007年1：1.4，2008年受金融危机影响，降到1：1.2，还是竣工小于销售，2009年1到11月份，1：2，所以我今天的是什么意思呢，便于我们媒体金融界的朋友做标题，我们要以这种小学生的谦卑心态，客观去理解分析中国这样一个复杂的房地产市场。

　　中国的房地产市场真正成为市场时间比较短，只有十年的时间，1999年开始。我们在理解这个复杂的市场面前，我们首先应该承认自己是小学生，但是这个领域偏偏很容易被情绪化理解和攻击，说房地产价格要涨就是开发商收买了，说房地产价格要跌，银行都不喜欢。在网上泡着的20，30岁的年轻人都说他没有买房，这一点上我们要客观理性分析非常重要，今天基于一个小学生的心态，我们理解一下我们这么一个复杂的房地产市场，它有哪些特点，这些特点结论的得出能直接引发我们真正改变这个趋势，把我们引到一个正确的道路。中国房地产市场的复杂性，第一，它具有越来越强烈的投资品的金融特性。我们的依据刚才和大家讲了，就是这么一个简单的检验，房地产业自己意识到的也不是太多，我碰到了我们国内一个大地产商跟我说不要老去攻击国有企业拿地王，是我们自己蠢，四季度和一季度的时候，每个地方的规划局长，城市的，那个时候找到地产商说哪块地优惠政策，不要，到了第二季度打破头的抢，花了四倍，五倍的价格，这本身就表明对金融政策不了解，所以投资者报应该也包括房地产的投资者，理论上来说，作为中国的普通居民，市民，他拥有的主要的资产，全球意义上加总起来看是房子，140亿平方米的房子，按照四千块钱的房价，所以这个板块吸引眼球眼球，股市更容易吸引眼球，实际上它占比相当于房地产的一半多一点。房地产跌不起，只有在上涨的时候大家都开心，上涨的时候，上市公司开心，证券公司开心，交易量大，基金公司开心，明明是一个新手把自己说成股神，投资者也开心，一跌就都不开心了，房子一涨了，买了房子的人财富效应，银行贷款更安全了，100万房子涨到200万，我银行更安全。和股票市场做对比的话，在中国是为数不多的，首付30％就放大3倍，很多人说前一段时间，我们的税收优惠政策会不会有影响，这一点很难改变我们房地产业金融特性，因为税收结构不鼓励你做实业，个人消费，像方泉收入高，就要纳税多。股票是了不交税，房地产两到五年，一个5％，如果你一年也没有100万的收益，你怎么配置你的资产。我们要改变房地产的投资，涉及到投资渠道的开拓，税收制度的调整，涉及到土地制度和其他方面，在这一点没有改变之前，你要预测它明年的房价走势，可以看证券公司的分析报告，它的货币供应量，货币情况，我们只是描述一个事实。

　　中国的很重要复杂性表现在什么地方呢？工业化、城市化和全球化同步快速推进，请大家注意，我用的词是同步快速推进，中国的城市化推进的速度，做了一个时间的比较，世界各个主要经济体，它的城镇人口占总人口的比重，德国花了80年，美国花了40年，中国花了22年，城市化速度这么快，我们又应对经济危机，与此同时我们工业化大规模的投资，更复杂的在我们城市化的推进。我们在很多城市，北京、上海、深圳的一线城市，特别是上海，上海外籍的跨国公司雇员，统计20万人，北京只有7万人，满足这一部分人就是很大的市场。

　　全球化，工业化推进另外一个原因表现在我们有一部分富裕阶层，他的资产配置，最近我批评一些富人，在会议上，我说如果你有钱存在银行里，你不影响我的生活，每天还很愉快，现在变成房子，房价弄得那么高，就影响我的生活，弄得我就不愉快。他给了我一个解释，你说挣的这点钱在我们中国和国外，在香港或者在纽约，在国外大的城市，澳大利亚，你买什么是合适的呢，肯定哪便宜买哪的东西，哪贵就回避哪个地方，你看在中国做一个投资者，买股票，股票贵了，估值还是在全球占最高的，主要经济体。买车，贵吧，同样一个车，在海外和国内考虑税收因素，各种因素，贵。还是买房子便宜一点，我问李所长上午讲的一个讲座，上海的一个房子五千万，香港的一个楼盘，名铸，折合人民币95万人民币，公寓楼一个楼顶500平米，4.5亿人民，所以比较而言，做国际比较。我们现在的城市工业华应对金融危机重新加速，中央经济工作会议上对明年的城市化的部署，大中小城市共同推进，而且我选择适当的中小城市取消户籍制度的探索，这样一个过程使得一方面我们看到我们的城市化进程加速，我看到统计指标，城市密集度，我们是纽约、伦敦，东京的一半或者三分之一左右，背后反映我们的城市建设严重不足。中国的城市做城市的基础设施建设的投资，在2000年之前，用于城建的投资不到今天的1％，严重滞后。从2000年开始占到2％，现在这么大规模的拓展，加速，也就不到3％，基础设施不足。

　　大家说北京，大家知道叫首都也叫首堵，中国第一堵，我们现在汽车的普及城市化，使得广播收听率高起来，有一个台叫一路畅通，我知道只有一条路是畅通的，就是长安街。城市化进程加快，我们的准备不足，城市化发展全国分布不均，城市的建设，2008年3.6万，是1978年的5倍，1988年的3 倍，1998年的1.7倍，不同地区分别也不一样，就这么一个复杂的市场，我们首先承认它的复杂性。从投资和自用，在全国不同地区的比例，随着城市化的进展，差别也很大。可能在一线的城市投资占比比较大，但是你看刚刚开始自己改善住房，指望一个政策一刀切。

　　我们实际在房地产市场，实际上还是一个市场化和计划并存的形式，还是用数字来说，大家即使批评起来也可以有依据。在中国的城市化，从35％上升到45％的七年里面，我们城市的家庭数量增加了5400万，住房的总量增加了4200万套，这是想了很多办法找来的数字。我们房地产市场准备估测第一步就是要做房地产的普查，统一口径差别很大。4200万套房子里面，房地产开发企业建设了2800万套，一半多一点，其他的自建房，集资建房，小产权房等等，当然我有疑惑的一点，后面要说的，党中央国务院英明决策，出台四万亿计划，地方政府积极响应，各项投资计划基本超预期，超标。一项指标没有完成就是廉租房建设，只完成了23％，我看东北一些地方集资建房建到三亚去了，我们就是这么一个复杂的市场，既有完全市场化，也有计划，还有半市场，半计划，多轨并存。土地也是非常制度重要的，怎么样能够让农民分享到城市化带来的好处，同时又能带来好处，我看到今年的新开工面积也好，土地的销售进度也好，都比去年低了。

　　整个房地产市场，住房存量不足和结构失衡并存。居住有其屋，我只看存量，无论是租还是买，你有一套房子，我们现在基本上家庭数量和房子的数量 1：0.8左右，本来就供应不足，特别显著的结构又不合理，面向中低收入阶层的，他买不起就让他租，我们看到中央经济会议提出公租房的概念。还是拿数字来说话，2009年，今年销售出乎意料，其实主要是下半年，上半年启动，大家都不买房子，房地产在犹豫的时候，是谁在买房子，90平米以下的占30％，最多的增长50％，140平米以上的占20％，90到140之间的负增长，说明了在经济危机这那么困难的时期，90平米的房子基本上都是我们这些学弟学妹，无论金融危机不金融危机，他总得买，最需要买房子的人。140平米以上的，像方泉总编这样最能买房子的，支付能力强的人。所以就有一个缺口在这里，我们怎么调控它，很难做，前面那么复杂的情况下，你说我们要调控价格，有几个方面，第一，土地财政，这个格局没有根本改变的话，你怎么去调整这个格局。方泉写文章的时候，我经常看他的新浪博客，但是他批土地财政非常多，直接的或者间接的，城市建设要拆迁，要建房子，这一点没有改变。

　　现在很多城市今年地王，地价长势，主要的一线城市，出一个地王能够支持这个房价涨一个月左右，到了五六月份地王不断的推出来，有意思的一个事，北京最近一次拍卖，8亿作为底价的一块地，刚开始给一个大企业拍出了30亿，这一下大家都吓傻了，30亿，他一看没有人再应战，又举了一下，实际上第二次他用不着举了，所以最终拍的时候还是以他第一次举的为准，这是土地财政的改变。

　　总量政策没有大的变化的情况下，想调结构很难，点对点的设计，就要把那个户型，把这一点的户型供应小一点，其实绕开的手法实在是太多了。换句话说，货币政策宏观层面上调整才有效，理由是你说控制第二套房贷，全额付款的比重在上升，你控制了谁，控制了需要借钱的那些改善性需求，控制到我这样的改善需求，没有控制到方泉这样的全额付款。个贷占银行贷款11％，26.3％的首付，贷款19％，今年销售这么火爆，他自己的钱够他开发明年一年的了。

　　很多配套的制度变环境要改进，容积率在城市化过程中怎么能市场化反映我们土地资源的稀缺程度，我们现在很多地方是那么缺地，我们把容积率批得那么严，那是一个权利。做房地产的朋友都知道，我们现在的容积率，大城市都不如二线城市，容积率不反映土地的稀缺程度，是被领导批出来，规划出来的。我们有的城市涨得那么高，仅仅控制90平米以下占70％，这个很重要，很英明，但是可能还不够。像黄筱峰先生，方泉先生这么聪明的人，光控制这个有什么用，购买一块地建一个小平房，也是90平米，所以我们要解决住房问题，容积率一定要市场化的反映土地的稀缺程度。很多稀缺土地的城市容积率反而低，有的省会城市房价涨幅不是那么快，就是因为这个城市的领导很开明，不那么注重容积率审批带来的荣誉感，这是往好里说。往坏里说和这些资源有关系，建得高一点，放得多一点。

　　我的时间到了，接下来把更热烈的掌声欢迎方泉总编讲一讲明年资本市场的走势。